Acheter un immeuble pour aller plus vite dans l'immobilier

Acheter un immeuble pour aller plus vite dans l’immobilier



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Olivier Seban : Je suis toujours avec Gaétan. Aujourd’hui, il va nous parler de l’immeuble qu’il a acheté, après le studio. Vous voyez, il est passé du studio à l’immeuble carrément. Maintenant, je voudrais que tu nous parles de ta deuxième affaire. Pourquoi as-tu acheté un immeuble ?

Gaétan : Par simplicité car ça me permettait d’acheter quatre appartements, de les visiter et d’aller chez le notaire en une fois.

Olivier Seban : En plus, ça permet d’être le seul propriétaire et décisionnaire sur les travaux de rénovation à effectuer, mais également très avantageux au niveau du prix au m² par rapport aux gens qui achètent seulement des appartements. Pour cela, comment as-tu fait pour trouver ton immeuble ?

Gaétan : Je cherchais des immeubles et j’en ai visité plusieurs dans la région. J’en parle parce que c’est important, il y en a un que j’ai raté mais deux mois après l’agent m’a rappelé pour me dire que celui-ci était toujours en vente. Je pouvais le visiter même s’il n’était pas sur le marché. C’est un immeuble situé à une centaine de kilomètres de Grenoble, avec des appartements type F3, un studio en rez-de-chaussée, un petit jardin de 50m² tous en location. Le prix était à 129 000 €. Ce qui est rentable par rapport au loyer. La location était à 1250 € et je me suis dit qu’il fallait que je négocie quoi qu’il arrive.

Olivier Seban : C’est l’avantage d’acheter un immeuble occupé car vous savez déjà ce que vous allez gagner. 129 000 €, c’est déjà un bon plan.

Gaétan : J’ai fait une proposition à 120 000 € et il a accepté.

Olivier Seban : Ça fait 4% à peu près. Parfois, quand on nous accepte à la première proposition, on se rend compte qu’on a commis une erreur de ne pas avoir proposé encore moins mais hélas, on ne pourra plus proposer une deuxième fois. Lui, il aurait pu aller jusqu’à 110 000 même si la réponse n’était pas sûre. Si on rajoute les frais de notaire à 120 000, ça va te faire à peu près 10 000 et on est à 130 000. Tu touches 1 250 de loyer, soit 15 000 à l’année.
Le rendement est à 12 – 12,5, ce qui certifie qu’on peut aller au-delà de 3 à 4%. Sauf si on se réfère à certaines villes comme Paris, car là-bas, c’est très difficile de gagner de l’argent avec la location. Et là, tu as bien précisé aux agents que tu voulais au minimum 10% ? Et ils ont accepté ?

Gaétan : Je demandais 9,5 ou 10 % mais ils m’ont dit de passer à 5. A cette réponse, j’ai pu comprendre que la personne n’était pas en mesure de vouloir défendre ma proposition.

Olivier Seban : Ça a été dur de trouver un financement pour cet appartement ?

Gaétan : J’ai pris rendez-vous auprès de ma banque pour présenter mon projet.

Olivier Seban : Est-ce la même banque qui t’a financé sur ton premier bien ?

Gaétan : Oui, et elle m’a dit que j’ai fait un bon dossier et qu’elle va me financer à 110%. Donc, pas un rond à part l’essence.

Olivier Seban : Tu n’as pas sorti un seul centime et tu te retrouves avec encore une fois 12,5% de rentabilité. Est-ce que c’était difficile ?

Gaétan : Non ! Moins que de se lever le matin. Je ne suis pas du matin mais il fallait que j’y aille et que je saute le pas.

Olivier Seban : C’était vraiment le plus difficile ? Après, comment se sent-on après avoir investi dans un studio puis dans un immeuble ?

Gaétan : Invincible, parce que franchement, on se sent puissant après l’avoir fait une fois, deux fois… on peut continuer.

Olivier Seban : Qu’est-ce qu’on dit autour de toi avant et après tout ça ?

Gaétan : Ils ont essayé de me décourager, me dire que j’étais fou d’avoir fait ce genre de chose, mais maintenant, ils sont presque fiers et me demandent comment j’ai fait.

Olivier Seban : Son âge et ses revenus n’ont pas empêché Gaétan d’acheter un studio (10% de rentabilité) et un immeuble (12,5% de rendement). Par rapport à ton studio, combien paies-tu en crédit et combien touches-tu en loyer hors charge ? Et sur l’immeuble ?

Gaétan : Pour le studio, 332 € de loyer et 189 € de crédit. Quant à l’immeuble, 1250 € de loyer et 690 € de crédit.

Olivier Seban : Donc tu as un cashflow d’environ 700 € (550 + 150 €), soit 8 400 € par an en plus et avant impôt. Vous allez peut-être me dire que vous payez des impôts, mais cela signifie que vous gagnez de l’argent. Tout est possible et il suffit d’y croire. Même si Gaétan a fait deux achats, il y a quand même un dénominateur commun avec toutes les personnes que j’ai interviewées. Tous se bougent le derrière. Si vous ne faites rien, vous n’aurez rien. Gaétan, merci !