Comment diviser une maison pour faire de la colocation

Comment diviser une maison pour faire de la colocation



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Diviser un immeuble pour faire de la colocation et de la location :

Olivier Seban : Peux-tu te présenter s’il te plait ?

Vincent : J’ai 38 ans. Je suis Français résident belge, et je suis chef d’entreprise indépendant. J’ai déjà acheté un premier bien immobilier pour y mettre mes locaux professionnels. J’ai exploité ta formation pour utiliser cette opération immobilière pour faire de la colocation étudiante dans les étages de la maison que j’ai achetée.

Olivier Seban : Lorsqu’on est chef d’entreprise, il est fréquent de penser qu’il est difficile d’investir si on n’a pas 3 bilans. Comment cela s’est passé pour toi ?

Vincent : Je l’ai délégué à un courtier sur tes conseils. Ils m’ont prêté 280 000 €, alors que mon taux d’endettement actuel est extrêmement important, au-delà de la norme, mais l’opération était tellement intéressante qu’ils me l’ont financé.

Olivier Seban Que t’ont-ils demandé en tant que chef d’entreprise pour pouvoir te prêter 280 000 €, puisque c’est le montant de la maison que tu as achetée.

Vincent : La condition a été de domicilier le compte bancaire de ma société à leur banque

Olivier Seban : Cela n’a été pas trop difficile quand même ? Ils t’auront demandé au moins trois bilans.

Vincent : Les trois étaient positifs sans forcément être extraordinaire. Au niveau revenu, aujourd’hui, je déclare 15 000 € de revenu annuel dans ma société. Et avec mon épouse en fait, on gagne 30 000 € par an soit environ 2500€/mois.

Olivier Seban : Détaille nous ton opération.

Vincent : Dans les 280 000 €, il y a le prix de la maison (148 000 €), les frais de notaire et environ 120 000 € de travaux. Il y a trois niveaux. Le rez de chaussée est pour mon entreprise, le premier et le deuxième seront loués à six étudiants en colocation. Je toucherai 400 € environ de loyer fois six, donc 2 400 €. Je louerais 1 200€ le rez de chaussée à mon entreprise soit au total 3600 € avec un crédit de 1555€.

Olivier Seban : soit 2000€ de cashflow. Est-ce que c’était difficile ?

Vincent : Non, sincèrement, ce n’est vraiment pas difficile. Il faut se bouger, il faut le faire, il faut trouver la bonne opération. Et une fois qu’on l’a trouvé… on fonce !

Olivier Seban : Il faut trouver la bonne affaire, c’est fondamental. Si vous trouvez la bonne affaire, vous gagnerez de l’argent. La première opération doit être obligatoirement une bonne affaire. Si vous faites une mauvaise affaire sur la première opération, vous plombez votre avenir immobilier, parce que vous aurez un boulet à traîner. Quand vous irez voir votre banquier pour faire une deuxième opération vous pourrez lui montrer que vous savez gagner de l’argent dans l’immobilier. Il va avoir un peu plus de facilité à vous prêter. Quel était l’élément déclencheur de cette opération ?

Vincent : L’élément déclencheur a été d’apprendre à investir. J’ai simplement suivi les étapes apprises dans la formation IMMOB 2A, étape par étape (chercher le bon bien, le bon vendeur, le financement, le courtier). Tout s’est enchaîné comme prévu dans la formation.

Olivier Seban : Apprenez à investir avant d’investir. Ce que vous savez dans l’immobilier vaut des milliers d’euros au moment où vous commencez à acheter, des dizaines de milliers d’euros au moment où vous commencez à financer votre bien, et des centaines de milliers d’euros lorsque vous avez fini de la payer. Ne négligez pas cet aspect. Il y a tellement de gens qui pensent savoir acheter de l’immobilier mais ce n’est pas pour ça qu’ils savent gagner de l’argent dans l’immobilier. Et c’est toute la différence. Il y a deux éléments à prendre en compte : si vous voulez vous enrichir dans l’immobilier, il ne faut pas acheter un seul bien, il faut en acheter plusieurs. Le deuxième élément est qu’il vous faut trouver une bonne affaire. C’est ce que j’enseigne dans ma formation.