Vendre sa maison

Le Diagnostic Loi Carrez

Vous pouvez procéder vous-même au mesurage de la surface à vendre.
Cependant il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié
pour se garantir de toute erreur de mesurage.

Définition

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d’une chambre de bonne.

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

Biens concernés

Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente .Si la notion de « lot de copropriété » concerne principalement des appartements, elle s’applique aussi également aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale.

Déroulement et procédé

Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il est impératif de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. La loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable.La surface privative, telle qu’elle est définie par l’article 4-1 du décret du 23 mai 1997 « est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. »

L’article 4-2 précise quant à lui, que « les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative ». Ce peut être le cas, par exemple, d’une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n’est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s’il veut se garantir de toute erreur de mesurage.
Quand faire appel à un professionnel ?
Dans certains cas de figure, le propriétaire peut procéder lui-même au mesurage de la surface à vendre sans courir trop de risques. C’est le cas notamment lorsque le plan est simple, soit parce qu’il comporte peu de pièces, soit parce que celles-ci sont rectangulaires.

Attention toutefois, plus le bien est petit, plus le risque d’erreur est susceptible de dépasser les 5% autorisés. Dans le cas d’un studio de 18 m² par exemple, cela ne représente plus que 0,9 m², soit la surface d’une embrasure ou de quelques marches…

Durée de validité

La durée de validité de l’attestation est illimitée en l’absence de modification intérieure.

Sanctions pénales

Deux types de litiges peuvent se rencontrer au regard de la législation :Tout d’abord, si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l’acte de vente.

D’autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d’un vingtième (5%), à celle indiquée dans l’avant-contrat ou dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop.

Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l’acquéreur. La loi précise d’ailleurs que « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. »

Textes de loi

  1. Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs
    de lots de copropriété.
  2. Décret 67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.